Registro General de la Propiedad

El Registro General de la Propiedad es una institución pública que tiene como fin garantizar la certeza jurídica y la seguridad registral de todos los actos relacionados con la propiedad de bienes inmuebles, bienes muebles identificables y demás derechos reales. La razón de ser de esta institución tiene que ver con el derecho constitucional de la propiedad.

Sus objetivos principales son realizar la inscripción, anotación y cancelación de todo acto o contrato relativo al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles o muebles identificables.

Objetivos del Registro General de la Propiedad. Recuperado en: https://www.rgp.org.gt/edit?id=10

El Registro General de la Propiedad comenzó a operar en la época de la Revolución o Reforma Liberal, en 1877, cuando gobernaba el General Justo Rufino Barrios. Actualmente existen dos registros, el Registro General de la Zona Central, con sede en la ciudad de Guatemala, y el Segundo Registro de la Propiedad, con sede en Quetzaltenango. El Registro pasó de un sistema manual a, desde 1996, un sistema de operación electrónico, con digitalización de los libros físicos y en general, a la modernización de sus servicios.

Servicios que presta el Registro General de la Propiedad

Entre los servicios que presta el Registro General de la Propiedad se encuentran la inscripción y anotación de contratos, actos o documentos, el razonamiento de contratos inscritos con anterioridad, la emisión de informes sobre registro de testamentos o donaciones por causa de muerte, la exhibición de libros, extensión de certificaciones, consultas electrónicas, y rectificaciones.

Reglamento de los Registros de la Propiedad

El acuerdo gubernativo número 30-2005, de fecha 27 de enero de 2005, regula la forma en que los Registros de la Propiedad, entiéndase el Registro General de la Zona Central y el Segundo Registro, deberán desarrollar sus actividades y prestar sus servicios.

Sistema Registral en Guatemala

El artículo 2 del reglamento establece el sistema registral utilizado en Guatemala, a saber, el sistema del Folio Real, también conocido como el sistema alemán. De acuerdo con este sistema, el Registro General de la Propiedad crea un folio registral por cada finca, que es la unidad básica del Registro, gozando así de presunción de exactitud el derecho real inscrito y quedado debidamente protegido el titular de este.

Las características del sistema de Folio Real son las siguientes:

a) La unidad básica es la finca;

b) Los derechos reales inscribibles se encuentran regulados de manera expresa en la ley, es decir, existe un sistema de numerus clausus;

c) Para la inscripción o anotación de cualquier derecho real inscribible debe mediar un acuerdo real, es decir, un negocio jurídico cuyo objeto sea el bien inmueble o mueble identificable;

d) Toda inscripción o anotación goza de presunción de exactitud, lo cual les da valor y eficacia;

e) La calificación de los títulos, actos o contratos, se rige por el principio de legalidad;

f) Los actos y contratos deben constar en el Registro con la más estricta corrección, según el principio de especialidad.

Libros

El artículo 4 del acuerdo establece las formalidades que deben cumplir los libros que deban llevar los Registros de la Propiedad. Si son libros físicos, estos deberán estar rayados y foliados de manera uniforme. Si los libros se llevan de manera electrónica, deberán cumplir con todos los requisitos que garanticen su uniformidad, inalterabilidad, seguridad y certeza jurídica y publicidad.

De conformidad con el artículo 3 del acuerdo, los libros que deberán llevar los Registros están: el de prendas; de Propiedad Horizontal; de inscripciones especiales; de vehículos motorizados; de naves y aeronaves; de minas; de concesiones otorgadas por el Estado; de avisos notariales de testamentos y donaciones por causa de muerte; y, de entrega de documentos.

Una de las formalidades para la autenticidad de los libros físicos es que deben ser autorizados por un Juez de Primera Instancia Civil, mediante su rubrica en todas las hojas, y razonados en el reverso de la primera hoja haciendo constar las hojas que contengan. Respecto a este tema, la ley no regula cómo autenticar los libros llevados de forma electrónica, solo debe tomarse en cuenta lo prescrito en el artículo cuatro en cuanto a que los sistemas o métodos deben ser tales que garanticen su seguridad y certeza jurídica.

Derecho de Prioridad

 El derecho de prioridad se deriva del principio “Prior in tempore, potior in iure”, que puede traducirse en “primero en tiempo, primero en derecho”. Este es un principio registral que establece que la primera persona que presenta el título correspondiente para su inscripción, adquiere prioridad y no podrá ser perturbado en su derecho, por lo que, al existir litis respecto a quienes alegan derechos reales iguales, se entiende que tiene preferencia o prioridad aquel que primero presentó el título para su inscripción en el Registro.

Para establecer y dejar constancia de quién tiene derecho de prioridad, el Registro debe llevar el libro de Entrega de Documentos, donde todo documento que ingrese debe quedar registrado en él en riguroso orden cronológico como lo establece el artículo 6 del acuerdo. En el libro debe constar lo siguiente: a) el número de orden de ingreso del documento; b) el nombre del representante; c) la hora exacta y la fecha de ingreso.

Libro de Registro de Bienes Inmuebles

Este es uno de los libros principales que llevan los Registros, se encuentra dividido en folios, que a su vez constan de dos planas cada uno, en la primera plana se hacen constar las inscripciones de dominio y demás derechos reales, las desmembraciones, las anotaciones preventivas y sus cancelaciones, y en la segunda, los gravámenes, las anotaciones preventivas de los gravámenes y sus respectivas cancelaciones.

Los bienes inmuebles que se registren por primera vez en este libro deberán identificarse con el número, folio, libro que les correspondan al hacer la inscripción. Al menos se debe abrir un libro por cada departamento. Los libros electrónicos, que actualmente se manejan, constan de quinientos folios, esto para efectos de orden.

Inscripción de Bienes Muebles

Los bienes muebles que pueden inscribirse en los Registros de la Propiedad son aquellos que puedan identificarse indubitablemente. En la guía de calificación registral del Registro General de la Propiedad, citando a coautores juristas, se establece que los bienes muebles registrables “son aquellos que por su importancia económica y por ser individualizables, cuentan con un régimen legal especial, que en cierta medida los asemeja a los inmuebles.”. Por lo regular, se trata de vehículos de cualquier tipo, o maquinaria industrial regularmente importada.

Según el acuerdo, como mínimo deben consignarse los siguientes datos en el libro respectivo: número de serie, modelo, marca, valor estimado, nombre de la persona que lo adquirió, gravámenes que pesen sobre el bien, y declaración jurada de que el bien no se encuentra inscrito, si fuera el caso. En el caso de los libros de inscripción de prendas, el acuerdo, en su artículo 16 establece que se divide en folios, y cada folio tendrá una plana en la cual se asentará la inscripción de la prenda, sus cancelaciones y demás actos que la afecten.

Trámite de los documentos

Para el trámite de los documentos que ingresen al Registro, la autoridad encargada es la Secretaría General. La cual deberá seguir el procedimiento legal, según lo regulado en los artículos 18 al 25 del Acuerdo. La Secretaría General está a cargo del Secretario General quien deberá se abogado y notario, colegiado activo, que tendrá las funciones de dirigir y coordinar el trámite y operación de los documentos que ingresen al Registro.  

El trámite es el siguiente:

• Recepción de documentos: se marcará en el mismo la fecha y hora exacta de su recepción y el número que le corresponda. A la persona que presente el documento se le entregará un recibo donde se hará constar el número que se le asignó y la cantidad depositada a cuenta de honorarios. Del documento se tomará una copia electrónica escaneándolo, para su archivo en el sistema de cómputo.
• Separación y reparto: se separarán los documentos de acuerdo al asunto de que se trate y luego se repartirán entre los operadores y certificadores
• Recibidos los documentos, los operadores serán responsables de su custodia (si son físicos). Si se manejan los documentos electrónicos, los originales quedarán bajo custodia de la Secretaría.
• Operación: cuando el operador efectúe la operación, suspensión o rechazo el documento, deberá emitir razón que remitirá a la Secretaría para ser agregada al documento original.
• Entrega de documentos: Firmadas por el registrador las razones de inscripción, suspensión o rechazo, los documentos se trasladarán a la Secretaría para que sean clasificados y entregados a los interesados.

Organización Administrativa del Registro

El Registro contará con el Registrador, máxima autoridad administrativa del Registro; un Secretario General, un Departamento de Contabilidad a cargo de un Contador Público y Auditor colegiado activo, responsable del control contable de los documentos operados y de las certificaciones expedidas y del manejo general de la contabilidad del Registro; un departamento de Tesorería y auditoría interna.